Önalım (Şufa) Hakkı

TMK nun Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını açıklayan 731 ve devamı maddelerde tasarruf yetkisini kısıtlayan ve devir haklarında önemli hükümleri bulunan önalım (şufa) hakkı açıklanmıştır.

Paylı mülkiyette pay sahibi olanlardan birinin paydaşlar dışında üçüncü kişiye satış yapması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı alabilme hakkının verilmesidir.

 Tmk 732 de“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

paydaş veya paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.

paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.

Hak düşürücü süreler

TMK. madde 733/III’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Buradaki üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir.

 3 aylık süreye, “nispi hak düşürücü süre”, 2 yıllık süreye ise “mutlak hak düşürücü süre” denilmektedir. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz.

*Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

*Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.

Görevli Mahkeme

Görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Taraflar

Önalım davasının davacısı, paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş veya paydaşlarıdır.

Önalım davasının davalısı, önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı, yani yeni malikidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar:

*Taşınırlarda esasen yasal önalım hakkı yoktur,

*Trampa ve bağış işlemlerinde.

*Elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde de (Kat Mül. K. m. 8) durum aynıdır.

*Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.

*Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde de durum böyledir.

*Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,

*İki şirketin birleşmesi halinde.

*Paylı mülkiyete konu olan taşınmazın bir bütün olarak veya bunun belirli bir kısmının devredildiği hallerde de, devre bütün paydaşlar oybirliğiyle karar verdikleri takdirde, önalım hakkı ileri sürülemez.

*Paydaşın payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunsa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde.

*Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

*İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde.

*Adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satım söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.

Sonuç olarak paylı mülkiyet edinimlerinde önalım hakkının olduğunu, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satış/ devirlerinde eğer satış noter aracılığıyla bildirilmişse 3 aylık süre bildirim yapılmammışsa 2 yıllık sürelere dikkat etmek önemlidir. Diğer bir husus ise işlemde muvazaa olup olmadığıdır. Önalım hakkının kullanılmaması için bedelin bazen olması gerekenden fazla gösterilmesi ve önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi sıkça karşılaşılan muvazaalı işlemlerdendir. Ayrıca trampa (Mal değişimi) işlemleri de önalım hakkının önlenmesi için kullanılan bir durumdur.

• Paylaş: