GAYRİMENKUL HUKUKU

Gayrimenkul Hukuku başka hukuk dallarıyla da sıkı ilişki içinde olan özellikle mülkiyetle sıkı bir bağı olan bir hukuk dalıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. kitabında düzenlenmiş olan eşya hukukunun kapsamlı bir dalını oluşturan gayrimenkul hukuku, gayrimenkul veya diğer adıyla taşınmaz terimi etrafında oluşan bir hukuk dalıdır.

Mutlak Haklar herkese karşı ileri sürülebilen ve bu nedenle de herkesin saygı duymakla ve uymakla yükümlü olduğu haklardır. Zamanaşımına uğramazlar, sayıları da yasada sayılanlarla sınırlıdır. Mutlak haklar ‘maddi mallar’, ‘gayri maddi mallar’ (fikri haklar) ve ‘kişiler’ üzerinde olur ve sahibine en geniş yetkileri verir.

Maddi Mallar Üzerindeki Mutlak Haklar Hukuki anlamda mal, değeri para ile ölçülebilen ve başkalarına devredilebilen maddi veya maddi olmayan varlıklardır. Maddi mal deyiminden amaç, fiziki varlığı olan, elle tutulabilen, gözle görülebilen ve uzayda bir yer işgal eden varlıklardır. Maddi mallar, taşınır ve taşınmaz mal olarak iki gruba ayrılır.

Ayni hak, kişiye taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde doğrudan hakimiyet kurabilme yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen ve herkesin de saygı duymak ve dolayısıyla ihlal etmemekle yükümlü olduğu malvarlığı haklarıdır.

Ayni hak, içerik itibariyle sahibine en geniş yetkileri sağlar. Bu yetkiler, kullanma, yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunmadır. Ayni hak, sahibine sağladığı yetkilere göre, mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklar olmak üzere ikiye ayrılır.

Mülkiyet Hakkı Mülkiyet hakkı sahibine bir eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan haktır. Malik eşyayı kullanma, yararlanma ve eşya üzerinde her türlü tasarrufta bulunma haklarına sahiptir. Bu nedenle mülkiyet hakkı ‘tam ayni hak’ olarak da tanımlanmaktadır.

Sınırlı Ayni Haklar Sınırlı ayni haklar, sahibine söz konusu eşya üzerinde sınırlı yetki veren haklardır. Bu haklarda, mülkiyet hakkının malike sağladığı hak ve yetkilerden sadece bir veya birkaçı bulunur. Ör. sadece kullanma veya tüketme ya da faydalanma yetkisini verirler.

Sınırlı ayni haklar mahiyetlerine göre, ‘irtifak hakları’, ‘taşınmaz mükellefiyeti’ ve ‘rehin hakları’ olarak üç gruba ayrılırlar.

İrtifak Hakları: Hak sahibine eşyayı kullanma, eşyadan yararlanma veya hem yaralanma hem de kullanma yetkisini verir.

Ayni irtifak hakları olarak, geçit hakkı, kaynak hakkı, üst(inşaat) hakkı da vardır. Kişiye bağlı olan irtifak hakları ise intifa hakkı ve sükna hakkı (oturma) hakkıdır.İntifa hakkı: sahibine eşyayı hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren şahsi irtifak hakkıdır.

Oturma hakkı: bir binadan ya da onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren bir haktır. Bu hak sahibine sadece eşyayı kullanma hakkı verir, başkasına devredilemez ve mirasçılara da geçmez.

Kaynak hakkı: başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde kurulan bir irtifak hakkı olup, kişiyi bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.

Üst (inşaat) hakkı: bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisini veren bir irtifak hakkıdır.

Taşınmaz mükellefiyeti(yükü):  Bir taşınmaz malikinin, mülkü dolayısıyla sadece o taşınmazla sorumlu olmak üzere, diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü olmasıdır.

Rehin Hakkı: Hak sahibinin  bir alacağını teminat altına alan ve alacak ifa edilmediği takdirde, rehne konu şeyi sattırarak elde edilen paradan alacağını almak yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır. Rehin hakkının konusu taşınmaz mal ise, ‘taşınmaz rehni’ (ipotek) ve taşınır mal ise ‘taşınır rehni’ söz konusu olur.

Fikri Mülkiyet Hakları

 Fikri hak üzerinde , hak sahibinin maddi ve manevi hakkı vardır. Fikri haklar; sınai mülkiyet hakları, marka, patent, coğrafi işaret, endüstriyel tasarım olmak üzere beşe ayrılır.

Yalım Hukuk bürosu olarak gayrimenkul hukukuna dayanan aşağıdaki bazıları sayılan örneklerde müvekkillerimize hukuki olarak destek verilmektedir.

• El atmanın önlenmesi -müdahalenin men’i davası
• Ortaklığın giderilmesi davası  (izale-i şuyu) davası
• Tapu iptali ve tescili davası
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
• Şufa davası ( önalım hakkı davası)
• Gayrimenkule tecavüzün önlenmesi davası
• Geçit hakkı kurulması davası
  
• Ecri misil davaları
  
• Tapu kaydının düzeltilmesi davaları
  
• Tahliye davaları
• Miras hukukundan doğan tapu iptal davası

• Paylaş: